20 Декабря 2015

НОВАЯ ЭРА

Строительная отрасль в России достигла своего пика. Строители опасаются, что дальнейшее падение неизбежно. Чем закончится эпоха строительного бума в России и какими должны быть новые двигатели роста, говорим с генеральным директором «Жилищной инициативы» Юрием Гатиловым.

– Юрий Александрович, подведем итоги уходящего года?

– Для нас этот год знаменательный. Сдаем 150 000 кв. м жилья, это ре- кордный показатель, один из лучших показателей в Сибири. Вдвое больше, чем год назад.

– По итогам 2015 г. в стране прогнозируется спад на рынке жилья на 10-15 %. Как вам удается поднимать планку?

– Здесь несколько причин. Во-первых, мы шли к этому не один год, важно, что это не авральный показатель, мы на этом уровне можем работать спокойно. Во-вторых, к этому подвигает ситуация на рынке. В периоды спада экономики покупатели квартир не хотят рисковать, им безопаснее покупать жилье высокой степени готовности или уже сданное в эксплуата- цию.

Кроме того, такое жилье хорошо продается по социальным государственным программам. Так что мы сделали себе задел, который позволит и нам, и нашим покупателям уверенно себя чувствовать в этой ситуации. Я думаю, мы и в следующем году сдадим жилья на этом же уровне.

– Из чего складываются рекордные 150 тыс. кв. м?

– В целом примерно поровну от этой цифры приходится на сдачи в Новосибирске и Барнауле. В Барнауле в начале года мы сдали последний дом в Квартале 2000, по нескольку домов сданы в Дружном и Лазурном, первый дом сдан в Лазурном-2. Полностью закончен ЖК «Коммунальщик». В Новосибирске сдачи прошли в основном в Краснообске, в будущем году добавятся дома во Фламинго, где мы осваиваем новый формат малоэтажного строительства. Строим 3-4-5 этажное жилье на 45 гектарах.

– У вас нет планов полностью сосредоточиться на Новосибирске?

– Таких планов нет. Предполагать, что «Жилищная инициатива» может уйти из города, в котором занимает лидирующие позиции на рынке строительства жилья, не разумно. На наших строительных площадках в Барнауле работы на пять лет вперед. Кроме того, сейчас мы заканчиваем строительство нового жилого комплекса на ул. Крупской, где расположится наш новый центральный офис. Он будет более просторным и комфортным для сотрудников и посетителей.

– А как будет развиваться Новосибирское направление?

– Около 75 000 кв. м жилья, которые мы сдаем в этом году в Новосибирске это тот плановый показатель, к которому мы стремились, когда начинали работу в столице Сибири 5 лет назад. Мы достигли его. В нынешней ситуации мы на этом рубеже планируем закрепиться. Поэтому на следующий год планируем сдачи на этом же уровне.

Все наши строительные площадки сегодня находятся на левом берегу: Акатуйский, Краснообский, Фламинго, прорабатываем сейчас вопрос чтобы шагнуть на правый берег.

– А экономическая ситуация позволяет строить такие планы?

– Если говорить о строительном комплексе в целом, в России в 2014 году были достигнуты советские рекордные показатели 1987 г., когда было введено 72,8 млн кв. м жилья. Мы достигли пика. Многие эксперты ожидают впереди серьезный спад. В этом году он уже начался. Но спад на уровне 10-15% в год для отрасли в целом не критичен - в последние годы мы просто высоко забрались, немного перегрели рынок. Другое дело, что этот спад распределится между строителями неравномерно, выживут не все. Но будут и те, кто сохранит или даже увеличит объемы.

Здесь нужно понимать, что не толь-ко экономическая ситуация влияет, но и нормативная база, ситуация с землей они уйдут, показатели сдачи по стране просядут, конкуренция уменьшится, цены вырастут.

– Кажется, вы только выиграете от такой ситуации. Не понятно только, за счет чего вырастут цены?

– Все последние годы законодательство и новые технические регламенты планомерно приводили к увеличению стоимости строительства. Сегодня невозможно построить дешевое жилье. Не и так далее. Эти факторы в последнее время тоже все чаще работают против строителей. Судя по последним законодательным инициативам, складывается впечатление, что строительный рынок хотят «зачистить».

– Вы имеете ввиду последние поправки в ФЗ-214?

– И его тоже. Согласно этой инициативе строительные компании хотят лишить возможности привлекать средства дольщиков, хотят ввести лимиты на наличие собственных оборотных средств, вводится страхование ответственности строителей и т. д. В результате этих изменений выживут только крупные компании. Но мелкие фирмы в совокупности осваивают серьезный объем, если случайно программа «Жилье для российской семьи», которая предполагала строительство жилья по 35 тыс. руб. за кв. м с треском провалилась. По последним данным, по этой программе в стране реализован 1 % от намеченного на год. Росту цен способствуют несколько факторов, к которым строители не имеют никакого отношения.

Первое - это новые нормативы. Возьмите нормативы по теплопотерям. Мы в разы удорожаем строительство, делая по нормативам из домов термосы, а зачем, если человек открывает форточку – и все тепло беспрепятственно уходит в небо. Нас обязывают все загерметизировать, а потом насверлить в стенах дыр для установки клапанов, чтобы воздух мог проходить. Это абсурд. То же, например, с электропроводкой. По современным нормам мы укладываем медный кабель вместо алюминиевого, но он ничем не лучше, только дороже в 2,5 раза. Интересно, что для большой энергетики алюминий оставили, там, видимо, ребята посерьезнее нас, их продавить сложнее.

Все законодательство сегодня ориентировано на благо потребителей. После каждой «Хромой лошади» издается такое количество запретов и нормативов, что работать уже невозможно. А ведь суть проблемы «Хромой лошади» не столько в нормативах, сколько в халатности и безалаберности.

Второе - это земля. Земельные аукционы тоже приводят к удорожанию строительства. Ведь суть аукциона в том, чтобы взять у строителя как можно больше денег. Более того, по закону участки должны реализовываться с готовой инженерной инфраструктурой, но на практике так не происходит. Чиновники оставляют решение этих вопросов строителям. Понимаете, что это значит? Сначала мы платим сотни миллионов рублей за голую землю, а потом еще десятки миллионов за то, чтобы договориться с монополистами по теплу, электричеству и воде, построить дороги. Все эти вещи должны были сидеть в цене аукциона, а они у нас вынесены за скобки. Такое вот двойное «налогооблажение». Все это тоже включается в цену квадратного метра.

Третье - доступ к финансам. Деньги дольщика для строительной компании это бесплатный кредитный ресурс. Эта ситуация, видимо, не нравится банковскому лобби. Поэтому сначала прозвучало предложение застраховать ответственность строителя, а затем и вовсе отказаться от схемы долевого участия. Альтернатива этому, как вы понимаете, только одна -банковский кредит. Дешевых денег у банков нет, а значит цена квадратного метра станет ощутимо больше.

Здесь еще один момент - в банках работают умные люди. Они понимают, что никакой закон не застрахует их от непорядочного строителя. И поэтому в последнее время звучат предложения по «зачистке» рынка от мелких застройщиков, в частности путем ввода требований к количеству собственных средств. Оставшихся строителей легче будет контролировать. Выиграем ли мы от такой ситуации, как вы сказали, - это большой вопрос.

Четвертое - сроки строительства. Законодательство изменилось в последнее время так, что мы перешли Рубикон. Оформление бумаг занимает больше времени, чем строительство дома. Судите сами: 1,5 -2 года мы собираем бумаги, чтобы получить разрешение на строительство, а когда дом уже готов, 2-3 месяца занимает процедура сдачи и затем еще несколько месяцев оформление документов, которые позволят людям заселиться. Итого 2,5 года бумажной волокиты, а строительство дома под ключ мы ведем 2 года. Это не считая месяцев, потраченных на баталии по земельным аукционам. Время для строительной компании это деньги в прямом смысле. Пока мы ждем эти месяцы , чтобы отдать людям ключи от квартир мы платим сотни тысяч рублей за свет и отопление незаселенного дома, мы замораживаем миллионы рублей оборотных средств пока ждем разрешения на строительство.

– Все эти тенденции, ведущие к росту цен накладываются на падение спроса, не так ли?

– Совершенно верно. Падающий спрос диктует рынку снижать цены. Тот у кого нервы послабее, снижает цены и садится на пороховую бочку. Почему? Потому что прибыль, близкая к нулю может какое-то время покрывать текущие расходы, но в какой-то момент не покроет всех рисков, которые мы перечислили. Одним словом, для строителей сейчас ситуация сложная. Не зря президент России Владимир Владимирович Путин в своем послании Федеральному собранию отнес строительную отрасль к сектору, который требует сегодня особого внимания и поддержки.

– Есть что-то в экономике, что работает на строителей?

– Инфляция и курс национальной валюты. Из всех перечисленных пунктов это единственный, который работает на нас. Нестабильность на рынке и инфляция стимулируют спрос на недвижимость.

– А внутренняя миграция?

– Последние два десятка лет миграция из сел в города была движущей силой для строительной отрасли, но эта миграция близка к завершению. Из сел просто уже некому уезжать. Москва, Петербург и крупные региональные центры ощутят эту тенденцию позже, а города поменьше сталкиваются с этим уже сейчас. Нерегулируемая государством миграционная и градостроительная политика приводит, с одной стороны, к кадровому голоду на селе и в малых городах, а с другой - возникновению в мегаполисах малосемейных домов, которыми застраиваются целые кварталы. И пусть модные названия не вводят в заблуждение: популярные сегодня квартиры-студии отличаются от малосемеек советских времен только названием. Это будущие гетто. Там через несколько лет будет страшно жить – это рассадники терроризма и наркомании. В малогабаритных квартирах молодые семьи очень быстро сменятся на мигрантов и неблагополучные слои населения. Так не поддерживают молодые семьи, так создают очаги социальной напряженности. По этой причине мы избегаем строительства домов, состоящих только из квартир-студий и малосемеек. Для нас важно создавать социально благополучные микрорайоны, где люди могли бы чувствовать себя уютно и безопасно.

– Ситуация на рынке, судя по вашим описаниям, не внушает оптимизма. Но это не мешает вам реализовывать свои планы и даже расти. Как это получается?

– У нас такая модель бизнеса. Смотрите: в прошлом году мы сдали 70 тыс., в этом - 150 тыс. Это значит, мы можем подниматься и падать в два раза без последствий для компании. У нас есть ресурсы, чтобы строить 200 тыс. или поджаться до 50 тыс., но устойчивость компании не изменится. Мы проходили через разные периоды, и все 18 лет мы строим дома быстро, качественно и сдаем их всегда в срок. Мы готовы быстро подстраиваться под рынок, у нас достаточно собственных средств, чтобы не пользоваться кредитами, мы не имеем непрофильных активов, заводов и производств, которые в кризис могут просто утопить. У нас компактный профессиональный коллектив и хорошая репутация на рынке.

Что касается текущей ситуации, ряд высоких руководителей уже высказались, что экономика достигла дна и делает робкие попытки расти, по инерции строительный рынок, скорее всего, пролежит на дне весь следующий год, но, как мы говорили в начале, мы к этому уже подготовились, запаслись готовыми квартирами, продолжим заниматься перспективными планами.

Теперь, когда все проблемы, о которых мы говорили, стали явными, о них строители говорят все громче, надеюсь, нас услышат и система будет переформатирована. Мы также надеемся, что те меры поддержки, о которых сказал наш президент, будут не разовыми, а системными. Строительный рынок ждет новая эра. Лет через 5 нашу отрасль будет не узнать, другого пути нет.